Świadectwo charakterystyki energetycznej – kiedy jest absolutnie niezbędne przy transakcji?

Jeszcze kilka lat temu o świadectwie charakterystyki energetycznej pamiętali głównie deweloperzy i inwestorzy oddający do użytku nowe budynki. Zmiany w prawie, które weszły w życie w kwietniu 2023 roku, wywróciły jednak rynek do góry nogami. Dziś na grupie mieszkanie.elk.pl regularnie pojawiają się pytania od zdziwionych sprzedających, od których notariusz zażądał tego dokumentu.

Czym jest ten "paszport energetyczny", kiedy bezwzględnie musisz go posiadać i w jakich sytuacjach prawo pozwala Ci na oszczędność i ominięcie tego obowiązku?

Czym jest świadectwo energetyczne?

Najprościej rzecz ujmując, świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który mówi o tym, jak drogie będzie utrzymanie danej nieruchomości. Podobnie jak kupując nową pralkę czy lodówkę, sprawdzasz jej klasę energetyczną (od A do G), tak nabywca lub najemca mieszkania ma prawo wiedzieć, ile rocznie zapłaci za jego ogrzewanie, wentylację czy klimatyzację.

Dokument ten jest ważny przez 10 lat, pod warunkiem, że w międzyczasie nie przeprowadzisz remontu, który wpłynie na zużycie energii (np. nie ocieplisz budynku, nie wymienisz okien lub pieca na nowszy). Wtedy dokument traci ważność i należy wyrobić nowy.

Kiedy dokument jest absolutnie obowiązkowy?

Obecnie przepisy nie pozostawiają złudzeń. Posiadanie ważnego świadectwa energetycznego jest wymagane w trzech głównych sytuacjach:

    Sprzedaż nieruchomości na rynku wtórnym i pierwotnym: Dotyczy to zarówno całych domów, jak i pojedynczych mieszkań w bloku. Dokument musisz przekazać nowemu właścicielowi w momencie podpisywania aktu notarialnego przenoszącego własność.
    Wynajem: Jeśli szukasz najemcy na swoje mieszkanie, dom czy lokal użytkowy, masz obowiązek przekazać mu kopię (lub wydruk, jeśli dokument jest w formie elektronicznej) świadectwa w momencie podpisywania umowy najmu. Prawo wymaga również, aby podawać wskaźniki zapotrzebowania na energię już na etapie publikacji ogłoszenia na portalach (choć w praktyce wciąż bywa z tym różnie).

    Zakończenie budowy: Dokument jest niezbędny do dołączenia do zawiadomienia o zakończeniu budowy domu lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Kiedy NIE musisz wyrabiać świadectwa (wyjątki w prawie)?

Zanim zaczniesz szukać audytora w Ełku, sprawdź, czy Twoja nieruchomość nie łapie się na ustawowe zwolnienia. Świadectwo energetyczne nie jest wymagane dla:
    Działek: Dokument dotyczy budynków, więc sprzedaż pustej działki budowlanej czy rolnej go nie wymaga.
    Domków letniskowych: Jeśli Twój budynek jest przeznaczony do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku.
    Małych budynków wolnostojących: Takich, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 50 m2 (uwaga: dotyczy to budynków, a nie mieszkań w bloku poniżej 50 m2 – dla mieszkań świadectwo jest obowiązkowe bez względu na metraż).
    Zabytków: Budynków podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
    Użytku własnego: Jeśli mieszkasz we własnym domu i nie zamierzasz go sprzedawać ani wynajmować.

Brak świadectwa u notariusza – jakie są konsekwencje?

Często klienci pytają: "A co, jeśli po prostu go nie przyniosę?". Notariusz nie może zablokować podpisania aktu notarialnego z powodu braku świadectwa, o ile kupujący wyrazi na to zgodę. Jednakże, na notariuszu ciąży prawny obowiązek pouczenia Cię o karach. W akcie notarialnym znajdzie się oficjalny zapis o tym, że dokument nie został przekazany.

Odpowiedzialność za brak świadectwa leży wyłącznie po stronie zbywcy lub wynajmującego. Kary finansowe nakładane przez organy nadzoru mogą być dotkliwe i wynoszą od 20 zł do nawet 5 000 zł. Co gorsza, nabywca może w przyszłości wezwać Cię do dostarczenia dokumentu, a w przypadku zignorowania wezwania – zlecić jego wykonanie na Twój koszt.

Skąd wziąć świadectwo?

Dokument ten może wystawić wyłącznie osoba posiadająca uprawnienia wpisane do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków (najczęściej są to inżynierowie, architekci lub osoby po specjalistycznych kursach państwowych).

Sprzedaż nieruchomości to gąszcz dokumentów, od odpisów z Ksiąg Wieczystych, przez zaświadczenia ze spółdzielni, po certyfikaty energetyczne. Jeśli chcesz, aby cała dokumentacja była spójna, bezbłędna i załatwiona na czas bez Twojego biegania po urzędach, zleć obsługę transakcji specjalistom.

Odwiedź biuro mKWADRAT w Ełku przy ul. Elizy Orzeszkowej 30 lok. 2. Zajmiemy się pełnym przygotowaniem prawno-technicznym Twojej nieruchomości, a Ty przyjdziesz do notariusza tylko z dowodem osobistym.