Wycena nieruchomości: Dlaczego "cena z sąsiedztwa" to najczęstszy błąd przy ustalaniu ofert?

Ustalenie odpowiedniej ceny ofertowej to pierwszy i najważniejszy krok w procesie sprzedaży mieszkania. Większość właścicieli w Ełku, chcąc wycenić swoją nieruchomość, zaczyna od tego samego działania: wchodzi na popularne portale ogłoszeniowe, przegląda lokalne grupy facebookowe (takie jak mieszkanie.elk.pl) i szuka podobnych mieszkań w swojej okolicy.

"Skoro sąsiad z klatki obok wystawił mieszkanie za 400 tysięcy złotych, a moje jest po nowszym remoncie, to wystawię za 430 tysięcy" – to najczęściej powtarzany schemat myślowy. Niestety, w 90% przypadków prowadzi on do frustracji i zablokowania sprzedaży na wiele miesięcy. Dlaczego tak się dzieje?

1. Cena ofertowa to nie cena transakcyjna

To najważniejsza zasada rynku nieruchomości. Portale ogłoszeniowe pokazują jedynie zbiór życzeń i oczekiwań sprzedających, a nie realne kwoty, za jakie nieruchomości faktycznie zmieniają właścicieli. Różnica między ceną ofertową (tą z ogłoszenia) a transakcyjną (tą wpisaną ostatecznie do aktu notarialnego) może wynosić od kilku do nawet kilkunastu procent. Wyceniając swoje mieszkanie na podstawie ofert widniejących w internecie, powielasz błąd, wliczając cudzy "margines na negocjacje" do własnej ceny wyjściowej.

2. Pułapka "niesprzedawalnych" ofert

Gdy przeglądasz ogłoszenia w Ełku, w pierwszej kolejności widzisz te oferty, które "wiszą" w internecie najdłużej. Dlaczego tam są? Ponieważ są drastycznie przeszacowane i nikt nie chce ich kupić. Mieszkania wycenione rynkowo i atrakcyjnie znikają z portali i grup społecznościowych często w kilka lub kilkanaście dni. Sugerowanie się ofertami, które są stale widoczne, oznacza równanie do nieruchomości, których rynek w ogóle nie akceptuje.

3. Diabeł tkwi w detalach technicznych

Dwa mieszkania o identycznym metrażu w tym samym bloku wcale nie muszą być warte tyle samo. Kupujący zwracają uwagę na szereg detali, które często umykają sprzedającym:
    Piętro: Mieszkanie na parterze lub 4. piętrze bez windy zazwyczaj wycenia się niżej niż lokale na pierwszym czy drugim piętrze.
    Ekspozycja okien: Słoneczne, dwustronne mieszkania są warte więcej niż ciemne lokale z oknami na północ.
    Stan instalacji: "Remont" dla każdego oznacza co innego. Nowe panele i farba to nie to samo co wymiana instalacji elektrycznej, hydraulicznej i pionów.
    Stan prawny: Czysta księga wieczysta i odrębna własność zawsze wygrywa ze skomplikowanymi stanami prawnymi (np. dożywocie, nieuregulowane spadki).

4. Bagaż emocjonalny właściciela

Sprzedając własne mieszkanie, patrzysz na nie przez pryzmat wspomnień. Pamiętasz, ile kosztowało Cię sprowadzenie tych konkretnych płytek do łazienki z zagranicy lub jak ciężko pracowałeś na remont kuchni 15 lat temu. Kupujący nie ma tego bagażu emocjonalnego – dla niego 15-letnia kuchnia to często pomieszczenie do całkowitej wymiany. Emocje to najgorszy doradca przy wycenie nieruchomości, prowadzący do nieświadomego zawyżania wartości rynkowej.

Jak prawidłowo ustalić cenę?

Zamiast zgadywać i tracić cenne miesiące, warto oprzeć się na twardych, historycznych danych o realnych transakcjach na ełckim rynku. W biurze mKWADRAT opieramy wyceny na solidnych fundamentach – posiadamy dostęp do bazy cen transakcyjnych i wiemy dokładnie, za ile rzeczywiście sprzedają się mieszkania w poszczególnych rejonach Ełku (od centrum, po Konieczki czy Jeziorną).

Przeszacowanie ceny na starcie sprawia, że oferta traci efekt świeżości, a potencjalni kupujący po kilku miesiącach zaczynają składać propozycje drastycznie zaniżone, widząc determinację sprzedającego.

Jeśli chcesz dowiedzieć się, ile realnie warta jest Twoja nieruchomość w obecnych realiach rynkowych, zapraszam na niezobowiązujące spotkanie do naszego biura przy ul. Elizy Orzeszkowej 30 lok. 2.