Zadatek a zaliczka: co wybrać przy zakupie mieszkania? | mKWADRAT nieruchomości Ełk
Umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka? Kluczowe różnice, które ratują finanse
Znalazłeś idealne mieszkanie na grupie mieszkanie.elk.pl lub portalu ogłoszeniowym. Jesteś zdecydowany na zakup, a sprzedający zgadza się na Twoją propozycję cenową. Zanim jednak sfinalizujecie transakcję u notariusza, minie trochę czasu – zazwyczaj potrzebnego na formalności kredytowe. Aby nikt nie wycofał się z ustaleń, podpisujecie umowę przedwstępną. W tym momencie pada najważniejsze pytanie, które zadecyduje o bezpieczeństwie Twoich pieniędzy: wpłacasz zaliczkę czy zadatek?
Choć w potocznym języku te słowa często używane są zamiennie, w świetle prawa oznaczają dwa zupełnie różne mechanizmy. Wybór niewłaściwego może kosztować Cię utratę wymarzonego lokalu lub poważne straty finansowe.
Czym jest zaliczka? (Iluzja bezpieczeństwa)
Zaliczka to nic innego jak część ceny wpłacona na poczet przyszłej transakcji. Nie posiada ona jednak żadnej funkcji zabezpieczającej ani dyscyplinującej strony.Jeśli po podpisaniu umowy przedwstępnej i wpłaceniu zaliczki sprzedający nagle znajdzie kupca, który zapłaci mu więcej – może po prostu oddać Ci Twoją zaliczkę i zrezygnować ze sprzedaży, nie ponosząc z tego tytułu żadnych konsekwencji. Podobnie działa to w drugą stronę: jeśli jako kupujący zmienisz zdanie (nawet bez konkretnego powodu), sprzedający ma obowiązek zwrócić Ci wpłaconą kwotę co do grosza.
Zaliczka nie wiąże rąk i nie daje gwarancji, że dojdzie do podpisania aktu notarialnego. W biurze mKWADRAT unikamy tego rozwiązania w standardowych umowach kupna-sprzedaży, ponieważ nie daje ono naszym klientom poczucia stabilności.
Czym jest zadatek? (Tarcza obronna)
Zadatek (regulowany przez art. 394 Kodeksu Cywilnego) to narzędzie, które ma za zadanie rygorystycznie zabezpieczyć wykonanie umowy. Działa on obustronnie:Jeśli wycofa się kupujący: Traci on wpłacony zadatek w całości. Sprzedający zatrzymuje pieniądze jako rekompensatę za stracony czas i zablokowanie oferty na rynku.
Jeśli wycofa się sprzedający: Sytuacja staje się dla niego bardzo bolesna. Kupujący ma prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. (Jeśli wpłaciłeś 20 000 zł zadatku, sprzedający musi oddać Ci 40 000 zł).
Taki mechanizm sprawia, że obie strony są wysoce zmotywowane do sfinalizowania transakcji. Ryzyko finansowe związane ze zmianą zdania jest po prostu zbyt duże.
Kluczowe wyjątki – kiedy zadatek wraca w pojedynczej wysokości?
Warto pamiętać, że zadatek zostaje zwrócony w nominalnej kwocie (bez podwajania ani przepisywania na rzecz drugiej strony) w trzech określonych prawem przypadkach:Gdy umowa zostaje rozwiązana za obopólną zgodą (obie strony wspólnie decydują o rezygnacji).
Gdy do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (np. siła wyższa).
Gdy do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony.
Ważne klauzule przy kredycie hipotecznym
Dla kupujących finansujących zakup z pomocą banku, wpłacenie zadatku niesie pewne ryzyko – co jeśli bank odmówi przyznania kredytu? Wina formalnie leży po stronie kupującego, co oznaczałoby utratę zadatku.Aby tego uniknąć, w profesjonalnych umowach przedwstępnych sporządzanych przy wsparciu specjalistów, dodaje się tzw. klauzule zabezpieczające. W umowach przygotowywanych dla klientów mKWADRAT nieruchomości często stosujemy zapis, że w przypadku przedstawienia przez kupującego np. trzech negatywnych decyzji kredytowych z różnych banków, zadatek zostanie zwrócony w pełnej, pojedynczej kwocie.
Poprawne sformułowanie umowy przedwstępnej to sztuka przewidywania scenariuszy. Jeśli chcesz, aby Twoje interesy i finanse były w 100% chronione, zapraszam na konsultacje do naszego biura przy ul. Elizy Orzeszkowej 30 lok. 2 w Ełku. Zajmiemy się formalnościami, abyś Ty mógł skupić się wyłącznie na planowaniu przeprowadzki.